Kuinka ostaa maa parkkipaikan alta?

Jos jotain pormestariohjelmasta toivon toteutuvaksi ratikan ohella, niin täydennysrakentamista. Viimeksi Rakennuslehti kertoi, kuinka täydennysrakentaminen on kuntatalouden kannalta 70 prosenttia halvempaa kuin lisärakentaminen uusilla alueilla. Luulisi, että täydennysrakentaminen olisi vauhdissa kaikkialla, kun sitä on kerran niin edullista tehdä.

Näin ei kuitenkaan ole, eikä vauhtia ole aina edes siellä missä kannattaisi. Hyvä esimerkki on Tampereen Tammela, jossa täydennysrakentamispotentiaalia olisi paljon, mtuta toteutuneita projekteja toistaiseksi ei. Tämä on ihan ymmärrettävää: taloyhtiön etu kun eroaa kunnan edusta. Asiaa avatessa törmää kuitenkin kahteen vähän tylsään käsitteeseen: maankäyttömaksun ja parkkipaikkanormin. Koittakaa kestää.

Kun taloyhtiön tontille halutaan rakentaa lisää asuntoja, solmii taloyhtiö kaupungin kanssa maankäyttösopimuksen, jolla määritellään kuinka paljon lisärakennusoikeutta tontista voidaan myydä. Rakennusoikeuden myynnistä kaupunki perii maankäyttömaksun, joka Tampereella on yleensä kolmasosa lisärakentamisen arvosta, mutta toisinaan vähemmän*.

Tämän lisäksi taloyhtiö, ainakin pahimmassa tapauksessa, joutuu parkkipaikkanormin takia etsimään uudet parkkipaikat niiden tilalle, jotka jäävät uudisrakennuksen alle. Tämä muodostuu ongelmaksi silloin, kun (lähes) ilmainen nykytilanne pitää vaihtaa kalliiseen tulevaisuuteen. Siinä missä pysäköinti nykyisellään maksaa vain pari sataa vuodessa, maksaa paikan rakentaminen uuteen pysäköintilaitokseen helposti 30 000 euroa.

Kaikki tämä johtaa siihen, että uljas täydennysrakentaminen ei olisikaan taloyhtiölle kannattavaa. Esimerkin näkee vaikkapa alta, jonka lukuihin otin mallia VTT:n tutkimuksesta.**

Täydennysrakentamisen kannattavuus taloyhtiölle, jos maankäyttömaksu joudutaan maksamaan ja parkkipaikkanormia ei lievennetä.

If you can’t win ’em, buy ’em

Jotain tarvitsisi siis tehdä, kun pelkkä into täydennysrakentamiseen tai parkkipaikkojen rakentamiseen ei poista taloyhtiöiltä laskutaitoa. Etujakaan ei kannata liioitella: etenkään vanhempi väestö ei ehkä koe oleelliseksi ajatella remontin jälkeen koittavia auvoisia aikoja palveluntäyteisessä Tammelassa, mutta rahan päälle toisaalta ymmärtää jokainen osakas.

Onneksi yhteiskunnan etu on riittävän suuri. Jos ajatellaan, alla olevan kuvan mukaisesti, että uusi asukas Tammelassa maksaa kaupungille vaikka 5000 euroa ja Vuoreksessa 18 000 euroa, kannattaa Tammelaan saatavasta uudesta asukkaasta maksaa vaikka vähän lunnaita. Jos taloyhtiöön mahtuisi vaikka sata uutta asukasta, olisi hyöty uudisrakentamiseen verrattuna 1,3 miljoonaa euroa. Se on niin paljon rahaa, että osan voisi antaa taloyhtiölle takaisinkin.

Itsellenihän tämä kuva on muodostunut jo lähes klassikoksi.

Taloyhtiölle homman voisi tehdä houkuttelevaksi kahta kautta.

Ensinnäkin maankäyttömaksun voisi ainakin useimmissa tapauksissa poistaa, jolloin esimerkkitapauksemme pääsisi heti omilleen. Projektia voisi houkutella myös lieventämällä parkkipaikkanormia. Siinä missä käytännössä ilmaisia ulkoparkkipaikkoja taloyhtiöt voivat pitää huolettomasti, ei seinillä ja katoilla varustetulle 30 000 euron mallille ehkä olekaan niin paljoa kysyntää. Etenkin, jos taloyhtiö onnistuu jakamaan kustannukset niin, että autottomat taloudet (joiden osuus Tammelassakin on 60 %) eivät maksa autollisten talouksien pysäköintipaikoista.

Hinnan voi joka tapauksessa ajatella hillitsevän kysyntää. Jos parkkipaikkoja tarvitsisi normia lieventämällä rakentaa vaikka vain puoletkin nykyisestä, nettoaisi esimerkkitaloyhtiömme jo 900 000 euroa. Lähes miljoonan***. Leskeneläkkeet säästyisivät, kun äkillisesti vaurastunut taloyhtiö voisi jaksottaa täydentämisrakentamisesta saamiaan tuloja remontteihin ja vastikkeenmaksuun. Rakennusvaihetta olisi helpompi sietää, kun parkkipaikkaa repivän porakoneen ääni toisi mieleen lähinnä säästetyn rahan kilinän. Kaupunkikin jäisi voitolle, sillä alkuperäinen tavoite, uusia alueita edeullisempi täydennysrakentaminen, saavutettaisiin.

Täydennysrakentamisen kannattavuus taloyhtiölle, jos maankäyttömaksua ei tarvitse maksaa ja autopaikkoja tarvitsee rakentaa vain puolet entisestä.

Pidemmällä aikavälillä hyödyt eivät tietenkään jää tähän. Paremmat palvelut nostaisivat asuntojen arvoa, ja sitä kautta kiinteistöverotuloja. Rakentaminen olisi kaiken lisäksi nopeaa, jolloin uudet asukkaat saataisiin asutettua (lue: verotulot kerättyä) ennemmin kuin myöhemmin.

*) Kuten silloin, kun tuotot ohjataan energiaremontteihin ja vastaaviin.
**) + Täydennysrakennusoikeus: 4000 m2 * 450 eur/ kem2, maankäyttömaksu: 1,8 Meur * 0,33, uudet autopaikat: 60 * 30 000 eu
***) Miten tämä verotuksellisesti kannattaisi hoitaa, myymällä vai vuokraamalla, onkin kysymys erikseen. Kannattaa kuitenkin muistaa, että yhteisövero koskee myös taloyhtiöitä, eikä miljoonan netonneella taloyhtiöllä ehkä ole halua luovuttaa viidesosaa voitoistaan veronmaksuun.

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmailFacebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail
Uncategorized.

Keskustelu

  1. Pingback: Tampereen uusi pysäköintipolitiikka. First we take Tammela. : Jaakko Stenhäll kaupunginvaltuustoon

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *